Photo Solidaire, Salim Hellalet

Comment peut-on indexer les loyers, alors que la moitié des logements loués sont en mauvais état ?

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Peter Mertens

Le gouvernement a décidé d’un saut d’index pour les salaires et les allocations. Les loyers, eux, seraient bien indexés, et cela alors que la « Grote Woononderzoek », l’enquête effectuée à grande échelle sur les logements en Flandre, montre que la moitié des logements loués ne sont pas en bon état. Pour Peter Mertens, le président du PTB, c’est absurde, surtout quand on sait que chaque euro investi dans son logement rapporte à terme le double.

Les dés sont jetés : il y aura donc un saut d’index, le gouvernement fédéral en a décidé ainsi vendredi dernier. L’index protège le pouvoir d’achat et permet aux revenus de suivre la hausse des prix. Un saut d’index signifie une perte de 2% de vos revenus. Vous pouvez donc calculer ce qu’un saut d’index entraîne comme conséquence sur votre budget familial. Par cette seule mesure gouvernementale, un couple disposant d’un salaire moyen perdra 34.000 euros brut sur 20 ans de carrière.

Les salaires et allocations ne seront donc pas indexés ; en revanche, les loyers, le prix de l’énergie et les polices d’assurance, eux, le seront bel et bien. Cela signifie que les revenus du travail auront moins de valeur, alors que le loyer, l’énergie et les assurances seront plus chers. Nous sommes donc doublement floués.

1 million de logements ne sont pas en bon état

En conseil des ministres restreint, on devrait encore évoquer l’indexation des loyers. Pour Liesbeth Homans (N-VA, gouvernement flamand), les loyers doivent absolument augmenter avec l’index. Pour elle, pas question d’une non-indexation. Problème : reste à savoir si cela relève de sa compétence ou de celle du fédéral.

La discussion sera particulièrement d’actualité ce 3 mars, date à laquelle est présentée la « Grote Woononderzoek », une enquête à très grande échelle réalisée sur les logements et leur qualité en Flandre. Selon les journaux qui ont déjà pu prendre connaissance des conclusions de l’enquête, le résultat n’a pas l’air réjouissant. 37% des logements ont reçu une évaluation de « qualité insatisfaisante » – cela signifie environ 1 million de logements en Flandre. Il est frappant de constater que près de la moitié des logements privés mis en location ne sont pas dans un état correct ; les logements sociaux, eux, ont un score à peine meilleur : 44%. Bref, près de la moitié des logements loués en Flandre ne sont pas en bon état, et ce n’est pas rien. Avant que la ministre Homans continue à crier sur tous les toits que les loyers doivent être indexés, il serait peut-être indiqué de s’attaquer à cette problématique-là. Ce serait également une bonne chose par rapport aux propriétaires qui, eux, font de leur mieux pour louer des logements en bon état et à un loyer abordable sur le marché locatif.

Une étude que l’on ne peut traiter avec désinvolture

Que le gouvernement n’ait guère d’écoute envers des mouvements citoyens comme Hart boven Hard ou envers les syndicats, on le sait depuis longtemps. Mais le groupe de recherche universitaire Steunpunt Wonen, qui a réalisé l’enquête, n’est pas un groupe d’intérêts. L’étude en question résulte d’une collaboration entre des scientifiques et des chercheurs qui ont étudié le logement sous toutes ses facettes, à la demande de la Région flamande. Les chercheurs ne se sont pas seulement basés sur des interviews approfondies de 10.000 habitants. Ils ont aussi examiné 5.000 logements par rapport aux normes de qualité de la Région flamande, ce qui est nouveau. Cette étude ne peut donc pas être traitée avec désinvolture pour passer au point à l’ordre du jour : l’indexation des loyers.

Une attestation de location est à instaurer d’urgence

Il y a cependant une bonne nouvelle : dans deux tiers des cas, les logements déficients présentent des problèmes que l’on peut résoudre par de petites adaptations et non d’immenses travaux. Dans la plupart des cas, il s’agit souvent de désinvestissement. Mais ce n’est pas parce que le problème est facile à résoudre que les conséquences sont minimes pour la sécurité des habitants. Un fil électrique qui pend, une prise de courant sans raccordement à la terre, cela constitue un réel danger. Dans plus d’un logement sur cinq, l’électricité constitue un risque potentiel pour la sécurité.

Il y a néanmoins plus grave : le danger d’intoxication au CO. Malgré les nombreuses campagnes des pouvoirs publics pour mettre en garde contre le « tueur silencieux », plus de 300.000 logements présentent toujours un risque potentiel. C’est précisément pour cette raison qu’il est grand temps de passer de la sensibilisation à l’action. L’étude sur la qualité des logements est très stricte. Elle octroie par exemple beaucoup de mauvais points pour un appareil mal raccordé au gaz, et c’est une très bonne chose. Mais cela signifie aussi que tous les instruments existent pour pouvoir contrôler un logement et délivrer une attestation avant que l’on puisse le mettre en location. Cette bonne nouvelle théorique  – les problèmes peuvent être rapidement résolus – peut donc aussi devenir une vraie bonne nouvelle en pratique : contraindre les propriétaires à remédier aux problèmes du logement avant de pouvoir le louer.

Une crise du logement sur le marché de la location

Le tiers restant des logements en état insatisfaisant présente des défauts lourds, comme de graves dégâts d’humidité, des problèmes de stabilité ou des problèmes de châssis et portes. Ce noyau dur de 350.000 logements en mauvais état se situe avant tout sur le marché locatif. Il s’agit souvent de vieux logements habités par des locataires isolés ou des gens à bas revenu. Le plus consternant, c’est que le score est également très mauvais pour les logements sociaux. Par exemple, 38% des logements sociaux souffrent de problèmes de condensation et d’aération. Il n’est donc pas exagéré de parler d’une crise du logement sur le marché locatif.

Le Belge a la réputation d’avoir une brique dans le ventre. Les chiffres du Steunpunt Wonen le confirment. Plus de 70% des Flamands sont propriétaires de leur propre logement, ou le seront quand ils auront fini de rembourser leur prêt hypothécaire. Il y a cependant de moins en moins de nouveaux propriétaires, et la crise et les prix en hausse de l’immobilier y sont pour beaucoup – une maisonnette avec jardinet, cela ne fait plus du tout partie des certitudes pour l’avenir. Et dans les grandes villes, la situation est différente, révèle l’enquête. Dans une ville comme Anvers, la majorité des habitants sont locataires : 53% de locataires pour 47% de propriétaires.

Consacrer maximum un tiers de ses revenus à son logement : le problème s’amplifie

Des spécialistes du logement ont calculé que l’on peut consacrer maximum un tiers de ses revenus au coût de son habitation, si on veut pourvoir s’en sortir. C’est tout sauf facile. De nombreuses personnes dépassent facilement ce montant d’un tiers, et pas seulement celles aux plus bas revenus. Lorsque les prix des loyers vont à nouveau augmenter – au contraire des revenus du travail –, ce problème va encore se développer. Plus encore : de très nombreux propriétaires utilisent ce seuil d’un tiers comme argument pour ne pas louer. Lorsque les locataires dépassent ce tiers, une garantie du CPAS est dans environ 1 cas sur 3 négative. Le problème s’amplifie, donc.

Chaque euro investi rapporte à terme le double ou le triple

Les gens les plus vulnérables sont à nouveau les premières victimes. En outre, il ressort de l’enquête qu’1 propriétaire sur 5 déclare qu’il préfère ne pas louer à des personnes d’origine étrangère. Les jeunes de ce groupe constituent aujourd’hui déjà la majorité dans des villes comme Anvers et Bruxelles. Des groupes de plus en plus importants de notre société ont de grandes difficultés sur le marché privé de la location. Dans le secteur du bien-être, on tire depuis longtemps la sonnette d’alarme : on en en train de créer de nouveaux problèmes. Ne pas avoir un toit correct au-dessus de sa tête engendre en effet de nouveaux problèmes de santé, d’emploi, d’enfants. Si nous envisageons la chose d’un point de vue simplement financier, cela coûte beaucoup plus à la société que d’investir dans le logement.

C’est aussi possible. Le gouvernement a supprimé le bonus logement. Celui-ci avait été introduit pour faire en sorte que le coût du logement reste abordable, mais cela a souvent produit un effet contraire : les prix ont augmenté. Dans De Morgen du week-end dernier, la chercheuse Sien Winters expliquait : « C’est une bonne chose que le gouvernement ait supprimé le bonus logement, mais il n’a pas utilisé les moyens qui ont ainsi été dégagés pour prendre d’autres initiatives. Il y a pourtant d’importants besoins. Je pense entre autres aux subsides à la location et à l’élargissement du logement social. »

L’argent récupéré du bonus logement devrait donc pouvoir être investi dans la rénovation et dans du nouveau logement social, ce qui est tout bénéfice pour la société. Chaque euro investi dans un logement de qualité au prix abordable est récupéré deux à trois fois par les économies sur les soins, sur l’enseignement et autres. Les avantages des investissements dans le logement sont positifs. Cela nécessite seulement une vision à long terme, qui vise plus loin que des chiffres trimestriels et le rendement immédiat.